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柬埔寨房地產登記產權制度

房地產登記產權制度

 

2001年柬埔寨土地法正式通過,但大部份柬埔寨土地仍未登錄。目前柬埔寨土地登記產權型式有:「硬卡」、「軟卡」兩種。

1.「硬卡」:為永久產權,所有權人擁有政府國土部核發的房產證,類似台灣的權狀,具有政府保障權利,金融機關可貸款。(如右圖)

2.「軟卡」:非永久產權,佔有人未取得政府國土部核發的房產證,類似台灣的地上權、BOT,土地無所有權,只有使用權,較無保障,金融機關不貸款。文件紙張較硬卡劣質軟質而得名。過去土地國有、社會動亂、戰爭等因素,佔有國有土地,未經法律認可,視為取得產權的階段性證明。但未取得政府合法認可、核發硬卡,造成土地糾紛、產權爭議。可能是買賣證明檔、私人轉讓合約、開發商發出憑證、甚至地方政府的認證等。如開發商承租政府土地開發銷售,租約最長99年,買方拿到的是開發商的憑證,不是政府國土部核發的房產證。可能風險:產權糾紛、一屋多賣、開發商倒閉,買方較無保障。軟卡在柬埔寨社會風俗及實務上仍扮演重要的角色。但在法律上,軟卡的概念是未被文字定義,產權的擁有人在法律上只是其佔有人,須依據土地法規定程式辦理登記,才能確定為合法所有權人。

軟卡記載內容:
1.前手持有人姓名(佔有人)
2.不動產所在之村/鄉、公社、區及省(一般沒有特定地點或路名資訊)
3.東西南北四個主要方位接鄰之所有權人或佔有人
4.標的大約的尺寸 (平米、公畝或公頃)
當物業以軟卡形卡持有,只要此物業未經法定土地登記單位明確定界,就可能有別人(包括國家當局)對此物業宣稱所有。另一項常見問題便是與鄰地地界重疊問題。2000年前因為技術落後,測量定界並無可靠方法,因此地界重疊問題大量發生。1995年後柬埔寨引進試驗性物業登錄專案,國家級可靠的登錄系統在2001年土地法通過後才開始正式導入。實際上許多柬埔寨的土地及物業仍然未完成登錄,而以軟卡檔的方式持有。有些被私人佔有並持有軟卡文件物業,甚至座落國有地。有些為幫助農民及小企業的微型經濟機構,為務實及效率考量,接受軟卡而不要求硬卡證書做為核放貸款憑據。但絕大多數金融機構如商業銀行,意識到軟卡高風險,放款上大多只接受完整登錄,擁有地政單位核發硬卡證書。物業與接鄰土地間以有效及恆久的郵戳或柵欄做為明確定界,是在地政單位尚未合登錄前,減少地界重疊風險的重要步驟。在土地勘察、鑑界、測量及準備地籍索引圖後,正式核發硬卡證書前,有一個月公告期。公告期間,接鄰土地所有權人必須檢查調查報告,若有疑議需以書面向地政機關陳情。公告期後,若無爭議,此份法律檔將做為地政機關核發正式產權依據。在完成法律授權及認證程式後,任何協力廠商不得針對此物業進行所有權主張。
硬卡產權在實體上及法律上都較有保障。硬卡有兩種:

1.不動產持有證書(或稱土地使用證書) Certificate of Immovable Property Possession

2.不動產所有權證書Certificate of Immovable Property Ownership

兩者都是依土地法在地政機關登錄憑證,並以官方良好硬質紙張印製。所有權證書通常由各地地政機關依物業擁有者申請核發,因為需經土地管理城市規劃及建設局( MLMUPC)透過跨省之國家系統登錄程式,因此課徵較高的地政稅費。硬卡形式的所有權是最安全、明確及保障的。所有權在土地法保障下通常不會有爭議。試驗性登錄系統在1995年到2001年正式導入後,2002年到2009年間有大約1,500,000筆土地登錄,同時全國核發大約一百萬張所有權證書。

一.不動產持有證書或稱土地使用證書(Certificate of Immovable Property Possession),一般簡稱「所有權」,記載內容如下:(如上圖)

1.物業編號及登錄編號
2.核發單位及日期
3.物業之位置:道路名稱、鄉鎮、社區、分區及省份
4.東西南北四方位接鄰之所有權人姓名
5.土地使用種類
6.物業尺寸(平米、公畝或公頃)
7.所有權人資訊:包含雙親姓名
8.取得物業之依據:包括收據、土地分割檔、買賣合約、贈與合約、繼承書或法院判決書…等。
9.抵押權:若有租約、貸款抵押設定或其他信託資訊將予記載。
10.備註:若所有權為公司,則須記載公司資訊。

二.不動產所有權證書(Certificate of Immovable Property Ownership)記載內容如下:(如上圖)

1.物業編號
2.證書序號
3.核發單位及日期
4.物業之位置:道路名稱、鄉鎮、社區、分區及省份
5.加註GPS資訊之地籍索引圖,並顯示接鄰土地位置
6.土地使用種類
7.物業尺寸(平米)
8.所有權人資訊:包含雙親姓名
9.取得物業之依據:包括收據、土地分割檔、買賣合約、贈與合約、繼承書或法院判決書…等。
10.抵押權:若有租約、貸款抵押設定或其他信託資訊將予記載。
11.備註:若所有權為公司,則須記載公司資訊。

※特別說明:依據柬埔寨政府法規,房屋產權登記,房產證只登記室內面積,銷售面積含公設部份,不計入房權證登記。類似日本,只登記室內面積,不含公設。

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